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马光远:海南房地产限购与自贸港发展背道而驰

时间:2018-5-3 10:38:18 点击:

  核心提示:马光远:海南房地产限购与自贸港发展背道而驰【核心观点】 1、海南房地产搞限购,跟自由贸易港的发展是背道而驰的。 2、如果海南的房子不让海南以外的人买,搞自由贸易港首先就等于把人排除在外了。 3、目前实行这种严格的限购政策,这是很愚蠢的。 4、既然我们要搞一个开放的东西,一定要把很多限的东西打掉。【新...

马光远:海南房地产限购与自贸港发展背道而驰


【核心观点】

   1、海南房地产搞限购,跟自由贸易港的发展是背道而驰的。

   2、如果海南的房子不让海南以外的人买,搞自由贸易港首先就等于把人排除在外了。

   3、目前实行这种严格的限购政策,这是很愚蠢的。

   4、既然我们要搞一个开放的东西,一定要把很多限的东西打掉。

【新闻背景】

   海南全岛建设自贸试验区和自贸港这一重大政策利好出台后,当即上演抢房大战。海口每天涨幅达到每平米500到1000元,三亚一夜之间每平米每平米上涨3000元到8000元。4月22日晚,海南省委、省政府发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本地居民家庭销售。海口、三亚、琼海非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计5年个人所得税或社会保险缴纳证明。早在3月31日,海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,要求非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房,并需提供5年社保证明,首付比例不得低于70%,取得不动产权证之日起5年内禁止转让,被称为“全国最严厉调控措施”。

    每一次房地产调控特别严厉的时候,我们的媒体,我们的民众都是非常亢奋的。为什么?大家都认为房价不应该涨,都认为这种限购打压是正确的。这一次海南在重大的改革开放的举措发布以后,紧接着对房地产本身进行调控,我想这种用意本身当然老百姓是可以理解的。比如说不要把这么一个重大的开放的自贸港的政策,最后变成一个炒房的政策,我想出发点没有任何问题。

    但是我们现在来看,海南的限购政策现在非常严,现在如果讲全国限制最厉害、调控最严格的政策,一定是海南的政策。我们看到整个限,第一个是全海南全部实行限购。第二个是把限购的区域分成三类,第一类的区域是,包括五指山在内的四个生态县市不对海南以外的人,只能把房子卖给海南人,不能卖给海南以外的人。第二个是包括三亚、海口在内的,限购达到了五年。也就是说,海南以外的人买房子的话,你必须有五年的社保。第三个就是剩下的,必须有两年的社保,而且我们知道它的首付贷款比例达到了70%。如果达到70%的话,等于基本没有杠杆了。所以我们看整个海南目前为止的话,整个房地产市场如果真的实现这么一个限制的话,我想整个市场量价的逆转肯定是一个必然的趋势。

    中国改革开放到了今天40年,40年里边,如果说我们真正划阶段来看的话,应该说三个阶段,我把它叫改革1.0、改革2.0、改革3.0。1.0就是在我们这1979年,建四个特区,以深圳为主要的四个特区,这是推开了中国改革开放的序幕。第二个就是1991年的时候,我们开发浦东,搞新区建设,然后紧接着1992年小平同志南巡,推开了中国市场经济建设的真正的热潮,这是我们叫改革开放2.0。3.0就是自贸区的建设到自贸港的建设。

   自贸港历来被全球公认为是开放程度最高的区域。当然从历史去讲的话,自贸港的历史太长了,差不多有200多年的历史了。全球目前有600多个自贸港。海南未来通过全境自贸区的建设,最后的自贸港的建设。自贸港为什么是开放程度最高的?它有四个特点,第一个是开发的区域非常大,第二个是开发的范围比较广,基本上开放的范围涉及所有的领域。第三个是自由程度比较高,开放的那个程度基本上可以讲不设限,第四个它的税赋是比较低的。因为自贸港有这四个特点,所以世界上很多国家在建自贸港的时候,第一个态度都非常积极,第二点给予的政策特别好。就全球来看的话,在自贸港的开放程度、自由程度方面来讲的话,最自由的是我们的香港。香港能有今天目前的这么一个金融中心、港运中心、东方明珠的这么一个地位,跟当年的开放政策有很大的关系。中国境内出现了一个特区中的特区,这是自贸区的特点。

【新闻背景】

    1988年海南建省,全岛办特区。1992年海南房地产市场骤然升温,据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米, 1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。泡沫被刺破后,留下600多栋“烂尾楼”、 800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。2010年国家发改委批复了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》,海南再次迎来新一轮炒房热潮,海南房价由6000多元平米,涨至2010年的过万元,大涨六成多。其中,海口由5000多元涨至近9000元,三亚最生猛,由1万元涨至近2万元,飙升一倍,凤凰岛公寓报价甚至超过10万元/平方米。

    海南房地产应不应该限购?我觉得大家不要站在情绪的角度,不要站在对高房价非常痛恨的角度来谈这个问题。我们要站在一个自由贸易港搞发展的战略高度来谈问题。自由贸易港是自由的,如果我们搞这么一个限购的话,跟自由贸易港的发展是背道而驰的。第二点海南过去房地产的发展,大家老提90年代,就是在90年代初的时候,海南经历过一次非常惨痛的房地产泡沫。但是那个时候无论是我们整体经济的背景,我们的政策背景,我们房地产的发展,包括我们防风险的能力,跟现在是不可相提并论的。

   当年海南房地产为什么出现了严重的泡沫?最关键的原因是我们以前没有搞过房地产,怎么搞?房子最后会怎么样?海南设立特区以后,大家一哄而上把它干起来,但是都在干什么?都在炒地皮。现在中国有很多知名的开发商,我就不点名了,当年都是海南炒地皮炒起来的,第一桶金都是在海南玩的。但是那个时候大家炒,你基本上可以讲疯狂到多大程度?在一块地里边,几个开发商就完成了无数次的交易,张三把这块地拿到以后,还没走出这块地,李四已经转让过来,李四转让过来没走出这块地,又王五把它拿走,狂热到这个程度.它是一种非常畸形,非常不健康的状态。

    中国房地产经过1998年以后20年的市场的发展,到今天为止,我认为整个产业发展到今天为止,我们的很多的理念,我们的防风险的能力,包括一个市场本身的健康程度,跟那个时候不要去比,不要去比。

   第二个就说海南的大量的购买力来自哪里?比如说我们要建这么一个自由贸易港,它的四大定位,比如说旅游休闲,国际旅游休闲的度假胜地,这个来讲的话,你怎么样吸引人来?我们看别的搞自由贸易港的地方都怎么建?比如说迪拜,迪拜为什么能够起来?它是吸引了全球的资金,全球的富人,全球的高端玩的产业,到一个沙漠的不毛之地,最后建成一个度假胜地,全球知名度非常高的自由贸易港,为什么?它的房子是对外开放的,它是允许别人买房子,比如说贝克汉姆在岛上也买了房子。

    如果说海南的房子不让海南以外的人买,我认为海南搞自由贸易港首先来讲的话,就等于你把人排除在外了。你叫国际自贸港,你叫国际旅游岛,你就应该吸引大量的人,我觉得把房子卖给海南以外的人是完全正常的。我们为什么要限?如果一限的话,比如说不让海南以外的人买房子,海南搞什么?国际旅游的休闲度假,靠海南人自己休闲度假,怎么可能?

   首先我要告诉大家,在2017年以前,全国主要城市房价上涨的时候,海南的房价是没有动的,三亚也好,海口也好,其他那些县市也好都没有动,海南房地产可以讲是冷冻了很多年,好几年没有涨过,不过在补涨而已。第二个从目前整个房价来讲,如果说你要把它放在一个国际旅游岛,国家级自贸港的这么一个战略地位来看,我说实在的,三亚的房价也好,海口的房价也好真的不高。海南一个好的地方,我们应该把它搞得比较高端。搞得比较高端的话,我们必须有高端的建筑,高端的设施,软硬件,一流的环境,没有一些旅游产业去介入的话,怎么可能?所以我认为目前很难实行这种严格的限购政策。我真的我就直接可以讲,这是很愚蠢的。房地产发展的同时,我们认为整个城市的品质也在上升。房地产发展同时带来的这种地方财政的收入,可以推动城市的发展,可以为海南自贸港的建设提供更好的硬件条件,这是一个良性循环。

    炒房没有太大的错,当然炒过度了肯定有错。但是说一个地方搞建设的时候,没有人来买你这个地方的房子,你这个地方肯定是很失败的。所以我们现在在一片情绪化的声音下边,然后限,限完以后,我们讲限完以后,整个房地产市场如果冷冻下来以后,海南怎么玩?拿什么钱来玩?怎么样来提升城市的软硬件?所以我们现在其实谈到一个地方发展的时候,谈到开发商的时候,他不仅仅是盖住的房子,他要盖酒店,盖旅游设施。包括有一些开发商,比如说海南陵水。陵水那个地方,大家可以去看,它实行比如说它把这一大片区域都给某一个开发商,让它进行整体规划。所以你看周边的环境也好,它建的房子也好,统一规划,非常漂亮,我们需要这样的。

    很多的自由旅游岛,巴厘岛等等这些地方,其实你要讲环境的话,讲自然环境,有些地方真的不如咱们海南,但是人家为什么玩得好?真正的把开放的这种理念贯彻到脑子里边,精准的把握了开放的这种精髓,把机构引进来,把钱引进来,把人引进来,大家在这个地方玩,度假,而且经常去,但是我们现在看海南的整个基础设施,跟国际旅游岛的定位,应该说差距非常大。

   我想没有这些开发商,没有这些城市运营商的话,你怎么搞?海南的机场,海南的其他设施,为什么大家去了海南以后,很多人不敢去第二次,就是很多设施是不行。但是为什么大家去巴厘岛总是能去很多次,因为去了以后还想去。所以在整个软硬件的建设过程中,我觉得海南的建设自贸港的建设一定要把自由、开放这个精髓搞透,大量的高端人士,如果都去很难,把它看成一个常驻的休闲度假的胜地,在那个时候有自己的房子,对海南的发展只有好处,没有坏处。既然我们要搞一个开放的东西,我们一定要把很多限的东西要打掉。

   限购与自由贸易港发展背道而驰,你听出来了吗?不是限购政策出错了,是原本5000元的房子被炒到50000万了,房子还是那个房子,环境还是那个环境,这就是老百姓痛恨的价格虚高,如果房子5万了,相应的配套设施,服务质量也应该提高到相匹配,就不是虚高,自由贸易港的含金量绝不是虚高的房价上体现出来的,环境优美,配套齐全,服务完善,设施先进是国际旅游岛自由贸易港的体现,只是以后的海南都是“富人的”天下,当老百姓不能随意消费的时候你就不会再说价格虚高了,因为品质物有所值!就像沙漠里什么都没有的迪拜,招来了全球的奢饰品豪车豪宅,全球人都没能想着去住一次七星级酒店,享受几天宁愿回来辛苦一年!我想你还会认为迪拜的服务价格虚高吗?一定只会低调的说声是自己银行卡余额太少!

作者:不详 来源:网络
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